Структурный анализ существующего фонда недвижимости

Отправной точкой для формирования стратегии является анализ существующего фонда недвижимости.

Социально-экономическая ситуация оказывает сильное влияние на спрос и предложение товаров и услуг. В связи с этим необходимо представлять в какой обстановке в настоящее время и в ближайшие годы придётся работать.

Для жилой недвижимости, кроме того, следует рассмотреть:

• демографическую ситуацию: прирост (сокращение) численности населения, возрастную структуру населения, количество и состав семей;
• уровень безработицы, тенденции изменения занятости населения;
• уровень доходов жильцов;
• государственную политику в области недвижимости (налоги, субсидии и др.).

Анализ имеющегося фонда недвижимости, степень обеспеченности им, анализ портфеля недвижимости должны дать представление о структуре и особенностях фонда, потребности в объектах определённого вида и назначения.

Выявление структуры собственности на объекты недвижимости позволяет уточнить стратегию управления недвижимостью.

В связи с этим необходимо выявить собираемость арендной (квартирной) платы, взносов на ремонт, финансовую устойчивость, удовлетворённость (не удовлетворённость) объектом и условиями пользования арендаторов (жильцов). Полученная информация формирует основу для дальнейшей разработки стратегических сценариев. Рассмотрим, каким образом осуществляется преобразование фактической ситуации в требуемую.

Портфели для различных сценариев могут быть разработаны и спроектированы для уровней районов и городов. На основе результатов анализа сильных и слабых сторон, возможностей и опасностей (СС и ВО) определяется цель для каждого объекта с учётом всех возможных ограничений, чтобы ни один фактор, например, недостаточное финансирование, не повлиял отрицательно на конечный результат. Обоснованный выбор варианта плана является наиболее важной управленческой задачей.

Алгоритм для принятия решений представлен на рис. 4.7., где принятие решений в системе сервейинга (системного анализа в управлении недвижимостью) записывается в виде:

• < Zj, T, Q | Z, A, B, N, K, F, N*, R, Э”>, (4.5) где слева от вертикальной черты расположены обозначения, описывающие известные элементы задачи, а справа – неизвестные:
• Zj – формирование и описание проблемы;
• T – оценка времени требуемое для принятия решения;
• Q – определение необходимых ресурсов для принятия решения;
• Z = (Z1 …, Zn ) – поиск и подбор альтернативных ситуаций, доопределяющих общую проблемную ситуацию;

A = А1 + А2 + А3 – первый уровень иерархии целей (А1 – стоимостные, А2 – потребительские, А3 – социальные цели). B = (В1 …, Вn ) – ограничения. N = (N1 …, Nn ) – второй уровень иерархии целей, оценка альтернативных вариантов решения по степени достижения ими важнейших целей (ценность капитала, сроки и стоимость строительства, изменения занятости, возможность расширения строительного производства и т.д.). K – критерий выбора наилучшего решения. F – функция предпочтения субъекта предпринимательской деятельности. N* – оптимальное (наилучшее) решение. R – проведение (реализация) в жизнь варианта альтернативы. Э” – определение результатов (эффекта) реализации.