Понятие, сущность и классификация объектов недвижимости

Недвижимость в современных рыночных условиях является важнейшим объектом инвестирования, в связи с чем, управление им становится одним из основополагающих факторов функционирования и развития рынка недвижимости на сегодняшний день.

Для каждого вида экономических отношений значение объектов недвижимости, как источника получения доходов, имеет свои особенности. Например, для малого бизнеса свойственна система арендных отношений, для крупных компаний характерно привлечение инвестиций.

Для некоторых из них осуществление операций с недвижимостью становится основным видом ведения бизнеса, а для других всего лишь вспомогательным. В каждом из перечисленных случаев существует необходимость определения стоимости недвижимого имущества для планирования дальнейшей деятельности, связанной с ним. Понятие стоимости и процессы, связанные с ее формированием, занимают значительное место в учениях известнейших российских и зарубежных ученых-экономистов.

Одной из основных теорий является трудовая теория стоимости. Она развивалась У. Петти, Л. Смитом, Д. Рикардо и их многочисленными последователями. Логически стройную концепцию теории трудовой стоимости окончательно сформировал К. Маркс. Ее сторонники утверждали, что стоимость товара определяется количеством труда, затраченного на его производство и, следовательно, есть величина объективная. Цена в таком случае – это не что иное, как денежное выражение стоимости.

Карл Маркс, окончательно оформивший трудовую теорию стоимости, считал, что товарная стоимость представляет собой не что иное, как «воплощённый в товаре и овеществленный в нём общественный труд товаропроизводителей».

Особый подход к проблеме стоимости был сформулирован А. Маршаллом. По его мнению, цена, назначенная продавцом товара, определяется издержками его производства, а рыночные цены устанавливаются покупателями и продавцами в результате спроса и предложения. В этом была новизна Маршалла и практическая значимость его теории формирования рыночных цен.

Несмотря на все существующие различия в подходах формирования стоимости, все они так или иначе заложили фундамент современной оценки стоимости недвижимости. Оценка стоимости недвижимости играет важную роль на рынке недвижимости.

Всё чаще использование инструментов оценки становится осознанной необходимостью и в повседневной практике. Руководство предприятий прибегает к ним при принятии управленческих решений, для осуществления сделок купли-продажи, для постановки объектов на баланс, при внесении вкладов в уставный фонд юридического лица. На данный момент перед многими организациями очень остро стоит вопрос об оценке их недвижимого имущества для целей залога, чтобы была возможность получить денежные средства на дальнейшее развитие и совершенствование своей деятельности.

Также недвижимость занимает особое место в экономической и социально-культурной жизни общества, она выступает в качестве важнейшего экономического ресурса, а также в роли среды, в которой осуществляется любая коммерческая деятельность. Вопросы создания, развития и управления недвижимым имуществом в современных экономических условиях определяются тем, что оно формирует основное звено в системе рыночных отношений.

Только наличие этих объектов и эффективное управление ими могут создать необходимый рынок, который будет положен в основу формирования рыночных институтов и создания необходимых рыночных отношений между субъектами хозяйствования.

В настоящее время, в соответствии со статьей 130 Гражданского Кодекса Российской Федерации, к недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) относят земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты.

Например, в США классификация недвижимости осуществляется на основе целей использования. В соответствии с данной классификацией выделяются: коммерческая, производственная, инвестиционная, недвижимость специального назначения.

В свою очередь в России классификация осуществляется на основе функционального назначения объектов. То есть недвижимость принято делить на две большие категории – жилую и коммерческую.

Заслуженный деятель Российской Федерации и доктор экономических наук А.Н. Асаул определяет два сектора недвижимости – естественные объекты (земельные участки, леса, водные объекты, недра и другие) и искусственные объекты (постройки, включающие жилые объекты, коммерческие постройки, инженерные сооружения и другие).

Многими авторами приводятся различные определения коммерческой недвижимости. Бесланов Р.Д. рассматривает коммерческую недвижимость как «недвижимость, используемую для ведения бизнеса». Разу М.Л. в рамках своего исследования определяет коммерческую недвижимость как «нежилую недвижимость, которая приносит рентный доход».

Наиболее полное определение коммерческой недвижимости приводится Абдужабаровым А.Х. в его работе «Механизм развития инвестиционного потенциала объектов коммерческой недвижимости», предлагающим рассматривать в качестве данного типа недвижимости «нежилые здания, к которым относятся земельные участки, в силу законодательной правомерности и экономической целесообразности использующиеся для ведения бизнеса и приносящие доход в виде арендных платежей и коммерческих поступлений».